BIEN LOUER

Quelques conseils ...

Vous êtes propriétaire-bailleur ? Locataire ? Vous êtes donc lié, l’un comme l’autre, par un contrat garantissant vos droits mais définissant aussi vos obligations. Sachez que dans ce type de relation souvent complexe, vous pouvez faire appel à un professionnel impartial autant qu’averti ! L’Européenne de l’Immobilier assure déjà la gestion locative de nombreuses habitations et connaît son métier.

Des droits, des devoirs et des garanties
Le premier devoir d’un propriétaire est de louer un logement décent. Celui du locataire est d’assurer le paiement de ses loyers et charges. Cela va sans dire mais la réalité est parfois toute autre ! 
Si les « locations dortoirs » sont en passe de disparaître, les loyers impayés demeurent encore légion. Une vigilance est de mise lors du choix du locataire et à chaque échéance mensuelle. Un gestionnaire locatif s’assure toujours de la solvabilité d’un futur locataire. Il rassemble un dossier étayé par toutes les pièces nécessaires prouvant la qualité de celui-ci. Le cas échéant, il propose des solutions de paiement adaptées. Le propriétaire peut en outre disposer d’une assurance « loyers impayés » le garantissant contre les mauvaises surprises.

Le bail

Un bail ne peut se concevoir à la légère. Il garantit la qualité des futures relations entre le locataire et le propriétaire. Il est donc indispensable de le rédiger conformément aux textes. Or, cela requiert un savoir-faire portant à la fois sur sa durée, les documents annexes qui l’accompagnent, les informations devant y figurer, le type de logement, la répartition des charges…. soit autant de points, parmi d’autres, devant être précisément maîtrisés.

L’évaluation, la révision des loyers

Percevoir ou verser des loyers ajustés à la réalité du marché n’est pas toujours une évidence. Un loyer surévalué entraîne des difficultés à trouver puis à garder des locataires. L’inverse pourrait nuire à la rentabilité de l’investissement.
EI57 évalue depuis plus de quinze ans le montant des biens qui lui sont confiés en gestion locative. Chaque estimation est proposée selon une méthode comparative précise et formalisée. 



L’état des lieux
Il est fastidieux à remplir, certes, mais il est essentiel ! L’état des lieux est d’une évidente utilité. Il permet, en entrée, de vérifier que le propriétaire loue un logement en bon état et, en sortie, que le locataire a bien entretenu celui-ci. Partant de cela, un état des lieux précisément fait, garantit la tranquillité des protagonistes.
Un mandataire professionnel garde, au contact des deux parties, une impartialité de mise. D’importantes sommes d’argent sont souvent en jeu. Il s’agit d’officier dans les règles de l’art, expérience et formulaires spécifiques à l’appui.



La résiliation du bail
La réglementation est très stricte en la matière. En pratique, propriétaire et locataire peuvent mettre un terme au contrat de bail les liant, mais dans un cadre légal explicité. 

Un locataire peut «donner congé» à tout moment et sans justification. S’il occupe un logement non meublé, un préavis de trois mois est obligatoire. Cette durée est ramenée à un mois, si son départ est motivé par :

- l'obtention d'un premier emploi,
- une mutation professionnelle,

- un licenciement,
- l’obtention d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi,
- un état de santé justifiant le départ, s’il est âgé de plus de 60 ans.



Dès lors, le bailleur cherchant un nouveau locataire dispose d’un droit d’accès au logement, dans des conditions fixées par le bail. Les visites doivent pouvoir s’effectuer deux heures par jour, hors dimanches et jours fériés, en présence ou non du locataire.



A l’inverse, le propriétaire est tenu d’attendre l’expiration du bail, moyennant un préavis de six mois, pour signifier son congé. Il doit, pour ce faire, justifier de l’une de ces trois conditions :
- vendre, mais le locataire dispose alors d’un droit de préemption.
- reprendre le logement pour en faire sa résidence principale ou pour y loger un parent proche.

- faire état d’un motif légitime et sérieux (manquements du locataire, restructuration de l’immeuble…)